La locazione, costituisce il contratto con il quale una parte si obbliga a permettere a un altro soggetto l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Esistono differenti figure di locazione:
- locazione di beni mobili, in particolare beni mobili registrati;
- locazione di beni immobili non urbani;
- locazione di beni immobili urbani.
Inoltre si distingue tra:
- locazione a uso commerciale;
- locazione a uso abitativo (per quest’ultima si hanno ulteriori tipizzazioni come la locazione stagionale o la foresteria).
In particolare oggi vi sono nuove regole per gli affitti a canone concordato, transitori e universitari e nuove agevolazioni fiscali.
I proprietari ed inquilini, dovranno quindi basarsi sulle regole stabilite dagli accordi locali in modo tale da rendere più agevoli gli sconti fiscali per i locatori e canoni di affitto più bassi a quelli di mercato per gli affittuari.
Restano salvi i vecchi contratti.
Nel dettaglio quali sono le nuove regole contratti di locazione e affitti 2018:
- contratto di locazione a canone concordato 2018;
- contratti di locazione transitori 2018;
- contratto di locazione per gli studenti universitari 2018;
- nuove agevolazioni fiscali 2018 che consentono di richiedere l’adeguamento del canone di affitto nel caso in cui a seguito di una variazione di tassazione, vi sia un aumento dei costi d locazione.
In breve le nuove regole che riguardano:
- Nuovi modelli standard contratti di locazione per le locazioni lunghe, studenti universitari e transitori: nuovo modello Rli 2018
- Canone di locazione novità;
- Contratti transitori: novità
- Agevolazioni fiscali: rinegoziazione dell’importo del canone in caso di variazioni dovute alla tassazione, cedolare secca, reddito da tassazione, ecc.
Alcuni Comuni ancora non hanno accori e quindi valgono ancora le regole sulle locazioni indicate dal decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004, che permette di stipulare i contratti agevolati anche nei centri in cui non è stato siglato un accordo tra inquilini e proprietari in base al Dm 30 dicembre 2002.
Per farlo, è sufficiente prendere a riferimento l’accordo di un Comune vicino e simile per n° di abitanti oppure, aggiornare con l’indice Istat.
Come per gli accordi precedenti anche i nuovi accordi locali sulle locazioni, prevedono che il canone di affitto debba essere fissato entro una certa soglia minima e massima.
Le parti, locatore e locatario, al fine di stabilire il canone effettivo, possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni.
Per le parti che non ricorrono all’assistenza, i contratti devono essere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, secondo la procedura ad hoc fissata con lo stesso accordo, verosimilmente, quindi può essere richiesto anche il pagamento per l’attività prestata.
Ciò significa che, sulla base del nuovo Dm e gli accordi locali, chi non vuole farsi assistere nella stipula del contratto o nella misura del canone di locazione dalle organizzazioni, deve comunque richiedere, anche a pagamento, il rilascio dell’attestazione di conformità del contratto di locazione e del canone da parte di una delle organizzazioni inquilini o locatori.
Canone concordato 2018, universitari e transitori: All’interno del Dm, è stato inserito un allegato contenente i nuovi modelli che le associazioni devono utilizzare per stipulare i contratti di locazione 3+2, quelli per studenti universitari e i contratti transitori.
Ecco i nuovi modelli per le locazioni:
Contratti transitori 2018 di durata 18 mesi: le nuove regole sui nuovi contratti di locazione tengono conto anche dell’aumento della precarietà del lavoro in Italia ed è per questo motivo che sono aumentati i casi in cui è possibile stipulare contratti transitori di durata fino a 18 mesi.
Solo in questi i casi in cui sarà possibile la stipula di un contratto di locazione transitoria:
- Mobilità lavorativa;
- Studio;
- Apprendistato;
- Formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali.
Contratto di locazione e cedolare secca: Il Dm, chiarisce anche che rispetto a quanto succede oggi, dove il canone vincolato è applicabile solo alle aree metropolitane e Comuni confinanti, dall’entrata in vigore delle nuove regole, i proprietari e gli inquilini che non possono utilizzare liberamente i contratti di mercato in tutti i Comuni con più di 10mila abitanti.
E’ possibile quindi beneficiare della cd. cedolare secca 10 in luogo di quella ordinaria al 21%:
- Cedolare secca aliquota 10% prorogata nel 2018 e 2019 dalla nuova Legge di Stabilità 2018.
- Cedolare secca aliquota 15% dal 1° gennaio 2020.
Nuove agevolazioni fiscali contratti di locazione 2018: Il Dm pubblicato in Gazzetta Ufficiale, all’articolo 6, prevede un’altra importante novità: l’agevolazione fiscale 2018 prevista in caso di variazioni dell’imposizione fiscale, tassazione, o di un qualsiasi altro elemento che sia in grado di incidere sulla congruità del canone; in queste ipotesi, se le parti saranno d’accordo, sarà possibile rivolgersi alla commissione di negoziazione paritetica, per valutare l’eventuale riduzione del canone di locazione, al fine di evitare le vie legali.
Entro 60 giorni dalla richiesta, la commissione, proporrà una riduzione del canone.
Un’altra novità in merito alle agevolazioni fiscali per i contratti di locazione 2018 prevista dal D.M. 16 gennaio 2017 riguarda la tassazione del reddito da locazione.
Sulla base dell’articolo 5 del Dm: il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30%, a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati:
- gli estremi di registrazione del contratto di locazione,
- l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili;
- il Comune di ubicazione dello stesso fabbricato.